چرا زمین چسبیده به بافت بخریم؟

این مطلب می خواهم در مورد زمین های چسبیده به بافت و زمین الحاق به بافت صحبت کنم شما اگه در مورد تغییر کاربری ها و قوانین ساخت و ساز در شهرهای بزرگ اطلاعاتی دارید همه را کنار بگذارید من می خواهم در مورد قوانین ساخت در زمین های شمال کشور به ویژه مازندران  و البته نوشهر با شما صحبت کنم. می خواهم در مورد گرفتن سند برای زمین خارج بافت اطلاعات تازه به شما دهم این مطلب را تا انتها بخوانید و اگر سوالی داشتید با من تماس بگیرید 09113958126

چرا زمین چسبیده به بافت بخریم؟

معمولاً در شمال کشور قوانین به این صورت است اگر شما بخواهید در زمین شروع به ساخت ویلا بکنید حتما باید این زمین داخل بافت باشد عده‌ای گمان می‌کنند منظور از داخل بافت یعنی اینکه در محدوده روستایی یا بومی نشین قرار داشته باشد در صورتی که اصلاً اینگونه نیست.

بگذارید کمی برای شما توضیح بدهم هر  ۵ سال یکبار در روستاها طرح هادی اجرا می‌شود یعنی برای افزایش و یا تغییر کاربری زمین ها و ساخت و سازها در روستاها نقشه برداری صورت می‌گیرد.

اگر به فرض مثال به ۲۰ درصد از روستاها اجازه ساخت و ساز داده باشند هر ۵ سال درصدی را اضافه می‌کنند تا بومی ها و غیر بومی ها و مالکین زمین ها بتوانند در زمین خود ساخت و ساز بکند و به صورت قانونی برای کسب جواز ساخت و دریافت انشعابات اقدام نمایند.

بیشترین سوالاتی که در مورد زمین بیرون بافت یا خارج از بافت مطرح می شود عبارتند از:

1. قیمت زمین خارج از بافت

2. محصور سازی زمین خارج از بافت

3. اخذ سند برای زمین بیرون بافت یا خارج از بافت

4. ساخت و ساز در زمین های بیرون از بافت

5. کاربری زمین بیرون از بافت

زمین الحاق به بافت

حال اینکه چه زمین هایی به داخل بافت بیاریم و چه زمین هایی چه نوع کاربری بگیرند در ادامه بیشتر توضیح خواهیم داد. معمولا خرید زمین در نوشهرخرید زمین در نوشهر بیشتر از سایر شهرهای استان مشتری دارد.

معمولاً زمین های داخل بافت به سه قسمت تقسیم می شوند زمین های با کاربری مسکونی و کاربری باغی و همچنین کاربری زراعی هستند اگر زمین نقشه برداری صورت بگیرد و طرح هادی اجرا شود آن زمین ، زمین داخل بافت گفته می شود ممکن است این زمین داخل بافت یک شهرک کاملاً غیر بومی نشین باشند یا یک منطقه مطلق بومی نشین باشد در هر صورت برای هر دو قانون داخل بافت لحاظ می‌شود .

حال زمین هایی که به داخل بافت می آیند درصد بسیار کمی کاربری مسکونی دارند مابقی کاربری زراعی و باغی دارند اگر زمین کشاورزی خشک شده باشد به کاربری زراعی و باغات بلا استفاده باشد به کاربری باغی تبدیل خواهند شد و این تصمیم گیری ها همه در بنیاد مسکن استان مازندران توسط روسای ادارات جهاد منابع طبیعی و سایر دستگاه‌ها به ویژه شهرداری اداره آب و غیر برگزار خواهد شد .

کاربری زمین بیرون بافت

حال شما زمین داخل بافت در توانتان برای خرید نیست اما می‌خواهید زمین نزدیک به بافت بگیرید که اصطلاحاً زمین الحاق به بافت و زمین چسبیده بافت می‌گویند که بسته به نوبت افزایش بافت یا نوبت طرح هادی هر روستا قیمت این گونه زمین‌ها نیز فرق می کند.

چون هر ۵ سال طرح هادی اجرا می شود و در هر روستا این عدد متفاوت است یعنی ممکن است در یک سال در سال ۱۳۹۹ طرح هادی اجرا شود و در روستای دیگر سال ۱۴۰۰ روستای دیگر ۱۴۰۲ و این اعداد و این سال ها متفاوت است و همچنین با توجه به اینکه زمینی که شما قصد خریداری دارید چه اندازه با بافت فاصله دارد نیز در قیمت زمین تاثیرگذار است و معمولاً زمین چسبیده به بافت و زمین الحاق به زمین هایی گفته می شود که فاصله نزدیکی با زمین های داخل بافت دارند و در نوبت طرح هادی آن روستا داخل بافت تغییر کاربری پیدا کنند .

ویژگی زمین الحاق به بافت

اگر زمین خریداری کردید کاربری مسکونی داشت شما بلافاصله بعد از خرید می توانید برای کسب جواز ساخت اقدام نمایید و شروع به ساخت نماید اما اگر زمینی که خریداری نمود زمین با کاربری باغی زراعی بود باز قوانین خاص برای تغییر کاربری را باید داشته باشد به فرض مثال اگر شما زمین زراعی را خریداری نموده باشید به متراژ مثلاً هزارمتر بخواهید به ۴ قطعه یا بیشتر تقسیم کنید و یک راه اختصاصی در زمین ایجاد نماید به هیچ عنوان به این زمین تغییر کاربری نمی‌دهند.

توجه داشته باشید اگه برای زمین با کاربری غیر مسکونی می‌خواهید اقدام کنید دست خرید بزنید حتما با مشاورین املاک پورولی در تماس باشید نکته حائز اهمیت در مورد این موضوعات این است که زمین‌های الحاق به بافت و زمین چسبیده به بافت معمولاً به خاطر اینکه قیمت پایین‌تری دارند و برای سرمایه‌گذاری مناسب هستند از طرف خریداران بیشتر استقبال می‌شود ما نیز توصیه می‌کنیم اگر شما قصد خرید دارید و برنامه بلندمدت دارید اینگونه زمین‌ها را خریداری نمایید و بگذارید بعد از ۵ سال زمینه شما داخل بافت بیاید.

قیمت زمین الحاق به بافت

معمولاً زمین چسبیده به بافت یا زمین الحاق به بافت در روستای برند قیمت بالایی دارند هر چقدر زمین به بافت نزدیک‌تر باشد یعنی به زمین های داخل بافت نزدیک‌تر باشد قیمت آن نیز بالاتر خواهد بود و دوستان عزیز توجه داشته باشند برای خرید زمینهای بیرون بافت با برنامه عمل کنید و حتما با مشاورین املاک خبره پورولی در تماس باشید تا بتوانید بهترین مشاوره‌ها را قبل از هرگونه خرید زمین یا ویلا در منطقه نوشهر داشته باشید.

معمولا از زمین های چسبیده به بافت سند ندارند اگر شما زمین بیرون بافت خریداری کرده‌اید که حتی نمی‌تواند بر محصور کردن زمین با دیوارهای بلوکی اقدام کنید حتی اجازه ساخت ندارید چرا که طبق قوانین زمین های بیرون بافت اگر اقدام به بافت کنید خیلی راحت از تهیه جهاد و دادستانی آن شهر اقدام به قلع و قمع زمین خواهند کرد.

سنددار بودن زمین ربطی به بافت دارد؟

خوب دوستان عزیز به این قسمت با دقت توجه کنید خیلی از دوستان با من تماس گرفتند و سوالاتی در زمینه داخل باف و بیرون بافت بودن زمین هایی که سند شش دانگ یا تک برگ دارند می‌پرسند.  ببینید دوستان سند ار بودن زمین ربطی به کاربری و بافت زمین ندارد گاهی ممکن است زمین شما سند شش دانگ یا تک برگ داشته باشید اما زمین شما بیرون بافت باشد همانطور که قبلا عرض کردم درون سند نوع کاربری را مسکونی می‌نویسد اما این ربطی به کاربری که طرح هادی در آن اجرا شده باشد و داخل بافت بودن زمین ندارد.

ببینید دوستان برای اینکه بدانید زمین شما داخل بافت است یا بیرون بافت ، حتماً با دهیاری یا بنیاد مسکن در تماس باشید این مرجع دیگری جوابگوی شما نخواهد بود نکته مهم این است که اگر می‌خواهید زمین خریداری کنید و اطراف آن با فاصله کم یا زیاد ویلا اگر ساخته شده باشد ممکن است داخل بافت باشد اما باز حتماً استعلام بگیرید چون ممکن است الحاق به بافت باشد و یا در نزدیکی بافت قرار داشته باشد پس نکته مهم که باز تکرار می کنیم این است که سند دار بودن زمین ربطی به داخل بافت یا بیرون بافت بودن ندارد ممکن است سند داشته باشد اما بیرون بافت باشد ما زمین های زیادی داریم که به صورت دفترچه بودند و موقع تفکیک سند تک برگ گرفتند اما اگر الان زمین شما بیرون بافت باشد به آن سند تعلق نمی گیرد.

نکته آخر

همان‌طور که در منطقه ای کهنه سرا نوشهر در چند سال اخیر اقدام به تخریب لوکس ترین ویلا ها به دلیل بیرون بافت و جنگلی بودن زمین ها نموده اند زمینهای بیرون بافت هر منطقه در تهدید تخریب قرار دارند و به هیچ عنوان سند تک برگ برای این گونه زمینه ها صادر نخواهد شد و مراقب باشید هیچ گاه حربه املاکان سودجو را نخورید چرا که زمین‌های بیرون بافت ریسک سرمایه‌گذاری بسیار بالایی دارند.

در هر صورت توصیه ما به شما خریداران عزیز این می باشد که زمینهای الحاق به بافت زمین های چسبیده به بافت را قبل از هرگونه خریداری تحقیقات کامل را انجام دهید شما می توانید از ادارات بنیاد مسکن و اداره جهاد کشاورزی همچنین از دهیاری آن محل نیز در مورد مالکیت و هویت زمین استعلام بگیرید تا قبل از خرید همه تحقیقات را انجام داده باشید .

خدایی نکرده متضرر نباشید املاک پورولی ۲۴ ساعته از نوشهر تا نور در خدمت شما عزیزان خواهد بود البته دفاتر ما در کجور نوشهر و همچنین مرزن آباد نیز در خدمت شما هموطنان عزیز خواهد بود.

آیا در زمین بیرون بافت میشود ساخت و ساز نمود؟

سوال اکثر شما عزیزان از ما این است که آیا من که یک زمین در نزدیکی بافت یا الحاق به بافت دارم می توانم ساخت ویلا انجام دهم ببینید دوستان عزیز زمینه های چسبیده به بافت یا زمینهای الحاق به بافت و حتی زمینه‌ای بیرون به بافت همگی یک حکم دارند شما برای هیچ کدوم از این زمینها نمی‌توانید ساخت و ساز انجام دهید شما تنها در صورتی می توانید ویلا یا خانه خود را بسازید که زمین شما داخل بافت باشد.

باز تکرار می‌کنم اگر در سندی نوشته شده باشد که کاربری مسکونی می باشد اصلاً ربطی به اینکه زمین داخل بافت با کاربری مسکونی است ندارد شما باید حتماً به دهیاری محل یا بنیاد مسکن مراجعه کنید و از نوع بافت یا کاربری زمین مطمئن شوید باز تکرار می کنیم شما به هیچ وجه نمی توانیم در زمین بیرون بافت بسازید و اگر کسی ساخت به قانون خیلی راحت می‌شود آن بنا را تخریب نموده و مراقب باشید اگر در اطراف زمین شما بنای ساخته شده باشد که زمین آن بیرون بافت است و شما به پشتوانه آن بخواهید ساخت و ساز کنید اشتباه بزرگ انجام دادیم چرا که نمیدانی نید آینده آن ویلا چه خواهد شد.

آیا برای ویلایی که زمین آن بیرون بافت است انشعابات تعلق میگیرد؟

اول از همه اینکه در زمین بیرون بافت اجازه ساخت ویلا داده‌نمیشود یک مدت زمان کوتاهی بود که دولت به ویژه به مالکینی که برای زمینهای بیرون بافت بنای احداث کرده بودند طبق ماده ۴ انشعابات به صورت آزاد پرداخت می‌کرد یعنی شما با پرداخت هزینه سنگینی می توانستید انشعابات آب و برق و گاز را دریافت نمایید اما این انشعابات ربطی به اینکه آیا ویلا خراب می‌شود یا نمی‌شود ندارد ممکن است در آینده قانون تغییر کند و تمام ویلاهای بیرون بافت را تخریب کنند همانطور که در کهنه سرا این اتفاق افتاد و ویلا های لوکس و میلیاردی را در این منطقه با حکم دادستان تخریب نمودند پس مراقب باشید اگر شما بنایی دارید بیرون بافت است سعی کنید برای آن هزینه سنگین کنید چرا که آینده این ویلا مبهم می باشد.

زمین بیرون بافت دارای سند را میشود در آن ویلا ساخت؟

در مورد زمین های سند دار بیرون بافت سعی کردم دوباره یک توضیح تکمیلی دهم ببینید دوستان عزیز سوالات زیادی از ما می‌پرسند که آیا زمین من که سند شش دانگ دارد اما بیرون بافت است من به پشتوانه این سند می‌توانند در زمین خود ویلا بسازم باید بگویم خیر سند دار بودن زمین ربطی به ساخت ویلا ندارد شما برای ساخت ویلا باید جواز ساخت بگیرید و به زمینهای بیرون بافت جواز ساخت صادر نمی‌شود پایان کار تعلق نمی گیرد و در صورت ساخت ویلا خطر اینکه ویلای شما را خراب کنند بسیار زیاد است.

پس دقت کنید اگر زمینی را می‌خرید و سند دارد تصور نکنید که زمین برای ساخت و ساز مشکلی ندارد و داخل بافت است در صورتی که سند ربطی به کاربری زمین یا داخل بافت بودن و بیرون بافت بودن زمین ندارد ممکن است زمین سند مادر داشته و اکنون آن را تفکیک نمودند و سند تفکیکی داده باشند چرا که برای زمین بیرون بافتی که سند ندارد و شما بخواهید سند هم دریافت کنید اجازه دریافت سند داده نمی شود جز اینکه سند مادر داشته باشد و بخواهد تفکیک کند خیلی دقت کنید به این موضوع دوستان عزیز که خریدار زمین هستید.

زمین زراعی آیا اجازه ساخت ندارد؟

لطفاً در مورد زمین زراعی هر توضیح می‌دهم کامل و بادقت بخونید ببینید دوستان عزیز اکثر مردم تصور می کنند اگر یک زمین زراعی باشد به هیچ وجه حق ساخت در آن وجود ندارد در صورتی که اصلاً این گونه نیست ما دو نوع زمین زراعی داریم زمین زراعی بیرون بافت و زمین زراعی داخل بافت البته زمین زراعی داخل بافت شرایطی دارد که بعداً سعی می کنند در ادامه مقاله در مورد آن توضیح دهم اما اگر دیدیم زمین داخل بافت بود و کاربری آن زراعی بود شما می توانید تغییر کاربری بگیرید و شروع به ساخت کنید.

اما اگر زمین کاربری زراعی داشت اما بیرون با فود شما اجازه ساخت ندارید اکثر مردم تصور می‌کنند اگر بگویند زمین زراعی می باشد نمی تواند در آن ساخت کنند در صورتی که اصلاً این گونه نیست زمینه های داخل بافت سه نوع کاربری دارند مسکونی زراعی و باغی شما در هر سه کاربری می توانید ساخت و ساز نمایید فقط در زمین‌های زراعی بیرون بافت نمی‌توانید ساخت و ساز نمایید که این موضوع را حتما در نظر بگیرید اگر باز نیاز به توضیحات بیشتر بود حتما با ما تماس بگیرید.

نصف زمین داخل بافت و نصف زمین بیرون بافت باشد چه کنیم؟

اگر شما می‌خواهید زمینی خریداری کنید یا حتی مالک زمینی هستید که نصف زمین داخل بافت است و نصف دیگر آن بیرون بافت می باشد به فرض مثال ۳۰۰ متر زمین دارید که ۱۵۰ متر را داخل بافت و ۱۵۰ متر آن بیرون بافت می باشد تکلیف مالک یا خریدار چیست؟

اگر میخواهید اقدام به ساخت نمایید و این ۱۵۰ متر انتهای زمین شما ی آن قسمتی است که می خواهید در آن ساخت و ساز نمایید از نظر قانونی اشکالی ندارد و ۱۵۰ متر باقی مانده بیرون بافت می تواند حیاط شما تلقی گردد.

اگر هم بخواهید ۱۵۰ متر بیرون بافت را به داخل بافت بیاورید قانون به شما این اجازه را می دهد که این ۱۵۰ متر بیرون بافت را نیز هم به داخل بافت بیاورید و منتظر نوبت بعدی طرح هادی آن روستا نباشید.

اگر در زمین بیرون بافت از کانکس استفاده کنیم؟

خوب شما بهتر از بنده می دانید و در بالای همین مطلب توضیح دادند که شما حق ساخت و ساز و محصور سازی زمین های بیرون بافت را ندارید اما اگر میخواهید برای حفظ باغ خود یا درختان خود یا حتی از ملک خود از یک اتاق کوچک یا ویلا استفاده کنید چون قانون منع کرده است شما میتوانید از کانکس برای حضور نگهبان استفاده کنید.

البته خوب قوانین هر ساله در حال تغییر است شما بهتر است جدیدترین اطلاعات را از جهاد کشاورزی شهر خود مطلع گردید من سعی کردم مهمترین سوالاتی که به ذهن شما می رسد را در این مطلب اضافه کنم و به آن پاسخ دهم.

سند برای زمین خارج از بافت

سوالی که بسیاری از عزیزان از ما می‌پرسند این است که آیا میتوان برای زمین بیرون بافت یا به اصطلاح زمین خارج از بافت سند تک برگ تهیه کرد ببینید عزیزان این موضوع یک پیچیدگی خاصی دارد که سعی می‌کنم تا حدودی برای شما شفاف کنم.

در حالت عادی شما برای زمین های بیرون بافت نمی توانید محصور سازی انجام دهید نمی توانید ساخت و ساز انجام دهید و نمی توانید جواز ساخت یا سند تک برگ را دریافت نمایید.

اما اگر زمین متراژ بالا یعنی چه یک هکتار به بالا دارید یا حتی زمینی بالاتر از متراژ ۳۰۰ متر داریم که در آن اعیانی بیش از چهار سال ساخت است می توانید با ما تماس بگیرید 09113958126 کار اخذ سند شما را انجام دهیم البته این امر می تواند در کمترین زمان ممکن صورت گیرد.

شما از هر کسی بپرسید می‌گوید برای زمین بیرون یا خارج از بافت سند صادر نمی‌شود اما میتوانیم با تجربه‌ای که در این امر داریم برای زمین بیرون بافت و خارج از بافت شما اگر اعیانی داشته باشد سند تهیه کنیم.

اصول اخذ سند برای زمین بیرون بافت یا خارج از بافت کار غیر ممکن میباشد جز اینکه شما به موادهای قانونی و تبصره های قانونی اداره ثبت آشنایی کامل داشته باشید تا بتوانید سند مورد نظر خود را دریافت نمایید.

دریافت سند برای زمین خالی

تنها یک راه حل برای گرفتن سند برای زمین‌های خالی وجود دارد چرا که بهتر از بنده می‌دانید برای زمین‌های خالی سند صادر نمی‌شود اما شما از طریق بنیاد مسکن می‌توانید این کار را انجام دهید اگر ضمیر شما در داخل بافت باشد یا همان داخل طرح هادی قرار داشته باشد و کاربری آن نیز مسکونی باشد شما به راحتی می‌توانید از طریق بنیاد مسکن برای اخذ سند تک برگ شش دانگ اقدام نمایید.

زمین‌های خالی خب چون کد پستی به آنها نمی‌خورد معمولاً برای دریافت سند با مشکلاتی همراه هستند راه حلی که می‌توان برای زمین‌های خالی در نظر گرفت فقط برای زمین‌های داخل بافت می‌باشد اگر برای زمین بیرون بافت می‌خواهید سند بگیرید حتماً مطالب بالا را مطالعه کنید.